TEDxAtlanta
Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia
Ellen Dunham-Jones: Het ombouwen van de voorsteden
Filmed:
Readability: 4.5
750,320 views
Ellen Dunham-Jones geeft het startschot voor het grote, duurzame ontwerpproject voor de komende 50 jaar: het ombouwen van de voorsteden. Te doen: doodbloedende winkelcentra in ere herstellen, uitgestorven blokkendooswinkels herinrichten, parkeerplaatsen omvormen tot bloeiende watergebieden.
Ellen Dunham-Jones - Architect
Ellen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable. Full bio
Ellen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable. Full bio
Double-click the English transcript below to play the video.
00:16
In the last 50 years,
0
1000
2000
De afgelopen 50 jaar
00:18
we've been building the suburbs
1
3000
2000
hebben we voorsteden gebouwd
00:20
with a lot of unintended consequences.
2
5000
2000
met een hoop onbedoelde gevolgen.
00:22
And I'm going to talk about some of those consequences
3
7000
3000
Ik ga het hebben over enkele van deze gevolgen
00:25
and just present a whole bunch of really interesting projects
4
10000
3000
door een hele serie interessante projecten te laten zien
00:28
that I think give us tremendous reasons
5
13000
3000
die ons belangrijke redenen geven
00:31
to be really optimistic
6
16000
2000
om echt optimistisch te zijn
00:33
that the big design and development project of the next 50 years
7
18000
3000
dat het grote ontwerp- en bouwproject van de komende 50 jaar
00:36
is going to be retrofitting suburbia.
8
21000
3000
het ombouwen van de voorsteden zal zijn.
00:39
So whether it's redeveloping dying malls
9
24000
3000
Dus of het gaat om het herontwikkelen van doodbloedende winkelcentra,
00:42
or re-inhabiting dead big-box stores
10
27000
3000
of het herinrichten van uitgestorven blokkendooswinkels,
00:45
or reconstructing wetlands
11
30000
2000
of het reconstrueren van watergebieden
00:47
out of parking lots,
12
32000
2000
waar eerst parkeerplaatsen waren,
00:49
I think the fact is
13
34000
2000
ik denk dat
00:51
the growing number
14
36000
2000
het groeiend aantal
00:53
of empty and under-performing,
15
38000
2000
lege en slechtlopende
00:55
especially retail, sites
16
40000
2000
winkelgebieden
00:57
throughout suburbia
17
42000
2000
in de voorsteden
00:59
gives us actually a tremendous opportunity
18
44000
3000
ons een enorme kans geeft
01:02
to take our least-sustainable
19
47000
2000
om onze minst duurzame
01:04
landscapes right now
20
49000
2000
landschappen nu aan te pakken
01:06
and convert them into
21
51000
2000
en ze om te vormen tot
01:08
more sustainable places.
22
53000
2000
meer duurzamere plaatsen.
01:10
And in the process, what that allows us to do
23
55000
3000
Dat proces geeft ons de mogelijkheid
01:13
is to redirect a lot more of our growth
24
58000
2000
om meer van onze groei terug te leiden
01:15
back into existing communities
25
60000
2000
naar bestaande gemeenschappen
01:17
that could use a boost,
26
62000
2000
die wel een impuls kunnen gebruiken,
01:19
and have the infrastructure in place,
27
64000
2000
en die de infrastructuur al hebben,
01:21
instead of continuing
28
66000
2000
in plaats van door te gaan
01:23
to tear down trees
29
68000
2000
met bomen kappen
01:25
and to tear up the green space out at the edges.
30
70000
2000
en de groene ruimte aan de randen af te breken.
01:27
So why is this important?
31
72000
3000
Maar waarom is dit zo belangrijk?
01:30
I think there are any number of reasons,
32
75000
3000
Ik denk dat er een aantal redenen voor zijn.
01:33
and I'm just going to not get into detail but mention a few.
33
78000
3000
Ik zal niet te veel op de details ingaan, maar ik noem er een paar.
01:36
Just from the perspective of climate change,
34
81000
3000
Kijk om te beginnen naar klimaatverandering:
01:39
the average urban dweller in the U.S.
35
84000
2000
de gemiddelde stadsbewoner in de VS heeft
01:41
has about one-third the carbon footprint
36
86000
3000
ongeveer eenderde van de koolstofvoetafdruk
01:44
of the average suburban dweller,
37
89000
3000
van de gemiddelde bewoner van een voorstad,
01:47
mostly because suburbanites drive a lot more,
38
92000
3000
vooral omdat ze in de voorstad veel meer rijden
01:50
and living in detached buildings,
39
95000
3000
en in vrijstaande huizen wonen,
01:53
you have that much more exterior surface
40
98000
2000
die veel meer buitenoppervlak hebben
01:55
to leak energy out of.
41
100000
2000
waar energie uit lekt.
01:58
So strictly from
42
103000
2000
Dus puur uit
02:00
a climate change perspective,
43
105000
3000
het oogpunt van klimaatverandering,
02:03
the cities are already
44
108000
2000
zijn de steden al
02:05
relatively green.
45
110000
2000
relatief groen.
02:07
The big opportunity
46
112000
2000
De beste oplossing
02:09
to reduce greenhouse gas emissions
47
114000
2000
om de uitstoot van broeikasgas terug te dringen
02:11
is actually in urbanizing
48
116000
2000
is dus te kiezen voor verstedelijking
02:13
the suburbs.
49
118000
2000
van de voorsteden.
02:15
All that driving that we've been doing out in the suburbs,
50
120000
3000
Door dat op en neer rijden naar de voorsteden,
02:18
we have doubled the amount of miles we drive.
51
123000
3000
is het aantal gereden kilometers verdubbeld.
02:21
It's increased our dependence
52
126000
2000
Daardoor zijn we afhankelijker
02:23
on foreign oil
53
128000
2000
van buitenlandse olie
02:25
despite the gains in fuel efficiency.
54
130000
2000
ondanks groeiende brandstofbesparing.
02:27
We're just driving so much more;
55
132000
2000
We rijden gewoon zoveel meer,
02:29
we haven't been able to keep up technologically.
56
134000
2000
dat de technologie het niet bij kan houden.
02:31
Public health is another reason
57
136000
2000
Volksgezondheid is een andere reden
02:33
to consider retrofitting.
58
138000
2000
om ombouw te overwegen.
02:35
Researchers at the CDC and other places
59
140000
3000
Onderzoekers op het gebied van gezondheid
02:38
have increasingly been linking
60
143000
2000
zien een steeds sterker verband tussen
02:40
suburban development patterns
61
145000
2000
het wijkpatroon van de voorsteden
02:42
with sedentary lifestyles.
62
147000
2000
en een zittende leefstijl.
02:44
And those have been linked then
63
149000
2000
En dat is weer gekoppeld aan
02:46
with the rather alarming,
64
151000
2000
een nogal alarmerende
02:48
growing rates of obesity,
65
153000
2000
toename van overgewicht,
02:50
shown in these maps here,
66
155000
3000
zoals te zien op deze kaarten,
02:53
and that obesity has also been triggering
67
158000
2000
en dat overgewicht geleid heeft
02:55
great increases in heart disease
68
160000
2000
tot steeds meer hartkwalen
02:57
and diabetes
69
162000
2000
en diabetes,
02:59
to the point where a child born today
70
164000
2000
zo sterk dat een kind dat vandaag geboren wordt
03:01
has a one-in-three chance
71
166000
2000
een kans van één op drie heeft
03:03
of developing diabetes.
72
168000
2000
om diabetes te krijgen.
03:05
And that rate has been escalating at the same rate
73
170000
3000
En dat percentage stijgt evenredig
03:08
as children not walking
74
173000
2000
omdat kinderen niet meer
03:10
to school anymore,
75
175000
2000
naar school lopen,
03:12
again, because of our development patterns.
76
177000
2000
ook weer vanwege onze wijkpatronen.
03:14
And then there's finally -- there's the affordability question.
77
179000
3000
En dan ten slotte -- het aspect van betaalbaarheid.
03:18
I mean, how affordable is it
78
183000
3000
Ik bedoel: hoe betaalbaar is het
03:21
to continue to live in suburbia
79
186000
3000
om in voorsteden te blijven wonen
03:24
with rising gas prices?
80
189000
2000
als de benzineprijzen stijgen?
03:26
Suburban expansion to cheap land,
81
191000
3000
De uitbreiding van steden naar goedkope grond,
03:29
for the last 50 years --
82
194000
2000
in de afgelopen 50 jaar --
03:31
you know the cheap land out on the edge --
83
196000
2000
de goedkope grond aan de rand van de stand --
03:33
has helped generations of families
84
198000
2000
heeft generaties van families van de
03:35
enjoy the American dream.
85
200000
2000
Amerikaanse droom laten genieten.
03:37
But increasingly,
86
202000
2000
Maar steeds vaker
03:39
the savings promised
87
204000
2000
worden de beloofde besparingen
03:41
by drive-till-you-qualify affordability --
88
206000
2000
van wonen waar je het kunt betalen --
03:43
which is basically our model --
89
208000
2000
wat eigenlijk ons model is --
03:45
those savings are wiped out
90
210000
2000
die besparingen verdampen
03:47
when you consider the transportation costs.
91
212000
3000
als je ook de vervoerskosten meetelt.
03:50
For instance, here in Atlanta,
92
215000
2000
Hier in Atlanta bijvoorbeeld verdient
03:52
about half of households
93
217000
2000
ongeveer de helft van de huishoudens
03:54
make between $20,000 and $50,000 a year,
94
219000
3000
tussen 20.000 en 50.000 dollar per jaar.
03:57
and they are spending 29 percent of their income
95
222000
3000
Zij besteden 29 procent van hun inkomen
04:00
on housing
96
225000
2000
aan huisvesting
04:02
and 32 percent
97
227000
2000
en 32 procent
04:04
on transportation.
98
229000
2000
aan vervoer.
04:06
I mean, that's 2005 figures.
99
231000
2000
Dat zijn cijfers uit 2005.
04:08
That's before we got up to the four bucks a gallon.
100
233000
3000
Dat was voordat de benzine meer dan € 1,25 per liter kostte.
04:11
You know, none of us
101
236000
2000
Niemand van ons
04:13
really tend to do the math on our transportation costs,
102
238000
3000
heeft de neiging de vervoerskosten mee te rekenen.
04:16
and they're not going down
103
241000
2000
En die zullen voorlopig
04:18
any time soon.
104
243000
2000
niet omlaag gaan.
04:20
Whether you love suburbia's leafy privacy
105
245000
3000
Of je nu houdt van de beschutte privacy in de voorsteden
04:23
or you hate its soulless commercial strips,
106
248000
2000
of juist de zielloze winkelstraten haat,
04:25
there are reasons why it's important to retrofit.
107
250000
3000
redenen genoeg waarom het belangrijk is ze te verbouwen.
04:28
But is it practical?
108
253000
2000
Maar is dat uitvoerbaar?
04:30
I think it is.
109
255000
2000
Ik denk van wel.
04:32
June Williamson and I have been researching this topic
110
257000
2000
June Williamson en ik onderzoeken dit onderwerp
04:34
for over a decade,
111
259000
2000
al meer dan 10 jaar.
04:36
and we've found over 80
112
261000
2000
We hebben meer dan 80
04:38
varied projects.
113
263000
3000
verschillende projecten gevonden.
04:41
But that they're really all market driven,
114
266000
2000
En ze zijn echt allemaal marktgestuurd.
04:43
and what's driving the market in particular --
115
268000
3000
Wat in de markt vooral stuurt --
04:46
number one -- is major demographic shifts.
116
271000
3000
ten eerste grote demografische verschuivingen.
04:49
We all tend to think of suburbia
117
274000
3000
We stellen ons voorsteden voor
04:52
as this very family-focused place,
118
277000
3000
als plekken die op gezinnen gericht zijn.
04:55
but that's really not the case anymore.
119
280000
3000
Maar dat is echt allang niet meer zo.
04:58
Since 2000,
120
283000
2000
Sinds 2000
05:00
already two-thirds of households in suburbia
121
285000
3000
heeft tweederde van de huishoudens in de voorsteden
05:03
did not have kids in them.
122
288000
3000
al geen kinderen meer.
05:06
We just haven't caught up with the actual realities of this.
123
291000
3000
We hebben deze ontwikkeling niet opgemerkt.
05:09
The reasons for this have a lot to with
124
294000
3000
De oorzaak heeft een hoop te maken met
05:12
the dominance of the two big
125
297000
2000
de oververtegenwoordiging van twee grote
05:14
demographic groups right now:
126
299000
2000
demografische groepen:
05:16
the Baby Boomers retiring --
127
301000
3000
de gepensioneerde babyboomers,
05:19
and then there's a gap,
128
304000
2000
en dan is er een gat,
05:21
Generation X, which is a small generation.
129
306000
2000
generatie X, die klein in aantal is.
05:23
They're still having kids --
130
308000
2000
Zij hebben nog wel kinderen.
05:25
but Generation Y hasn't even started
131
310000
3000
Maar generatie Y is nog niet op de leeftijd
05:28
hitting child-rearing age.
132
313000
2000
om aan kinderen te beginnen.
05:30
They're the other big generation.
133
315000
3000
Zij zijn de andere grote generatie.
05:33
So as a result of that,
134
318000
2000
Dus als gevolg daarvan,
05:35
demographers predict
135
320000
2000
voorspellen demografen
05:37
that through 2025,
136
322000
2000
dat rond 2025,
05:39
75 to 85 percent of new households
137
324000
3000
75 tot 85 procent van de nieuwe huishoudens
05:42
will not have kids in them.
138
327000
3000
kinderloos zal zijn.
05:45
And the market research, consumer research,
139
330000
3000
En in marktonderzoek, consumentenonderzoek,
05:48
asking the Boomers and Gen Y
140
333000
2000
is aan de boomers en Gen Y gevraagd
05:50
what it is they would like,
141
335000
2000
wat zij graag zouden willen,
05:52
what they would like to live in,
142
337000
2000
waar ze graag willen wonen.
05:54
tells us there is going to be a huge demand --
143
339000
3000
Er blijkt een enorme vraag komen --
05:57
and we're already seeing it --
144
342000
3000
en dat zien we al --
06:00
for more urban lifestyles
145
345000
3000
naar meer stedelijke leefstijlen
06:03
within suburbia.
146
348000
3000
in de voorsteden.
06:06
That basically, the Boomers want to be able to age in place,
147
351000
3000
De boomers willen graag oud worden in hun eigen huis
06:09
and Gen Y would like to live
148
354000
2000
en Gen Y houdt er graag
06:11
an urban lifestyle,
149
356000
2000
een stadse leefstijl op na,
06:13
but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
150
358000
3000
maar het meeste werk zal in de voorsteden blijven.
06:16
The other big dynamic of change
151
361000
3000
De andere grote aanjager voor verandering
06:19
is the sheer performance of
152
364000
2000
is de aanwezigheid van
06:21
underperforming asphalt.
153
366000
2000
slecht presterend asfalt.
06:23
Now I keep thinking this would be a great name
154
368000
2000
Ik denk steeds dat dit een goede naam zou zijn
06:25
for an indie rock band,
155
370000
2000
voor een indie-rockband.
06:27
but developers generally use it
156
372000
3000
Maar ontwikkelaars gebruiken die term vaak
06:30
to refer to underused parking lots --
157
375000
3000
voor onderbezette parkeerplaatsen.
06:33
and suburbia is full of them.
158
378000
3000
De voorsteden liggen er vol mee.
06:36
When the postwar suburbs were first built
159
381000
3000
Toen de naoorlogse voorsteden werden gebouwd
06:39
out on the cheap land
160
384000
2000
op de goedkope grond,
06:41
away from downtown,
161
386000
2000
ver weg van de binnenstad,
06:43
it made sense to just build
162
388000
2000
was het handig om parkeerplaatsen
06:45
surface parking lots.
163
390000
2000
gewoon bovengronds aan te leggen.
06:47
But those sites have now been leapfrogged
164
392000
2000
Maar die locaties zijn verplaatst
06:49
and leapfrogged again,
165
394000
2000
en nog een keer verplaatst,
06:51
as we've just continued to sprawl,
166
396000
2000
toen we doorgingen met uitbreiden.
06:53
and they now have
167
398000
3000
En nu liggen ze
06:56
a relatively central location.
168
401000
2000
relatief centraal.
06:58
It no longer just makes sense.
169
403000
3000
Dat slaat nergens meer op.
07:01
That land is more valuable than just surface parking lots.
170
406000
3000
Die grond is nu te kostbaar voor bovengronds parkeren.
07:04
It now makes sense to go back in,
171
409000
2000
Het is nu veel slimmer
07:06
build a deck and build up
172
411000
3000
om een parkeerdek de hoogte in te bouwen
07:09
on those sites.
173
414000
2000
op die locaties.
07:11
So what do you do
174
416000
2000
Dus wat kun je doen
07:13
with a dead mall,
175
418000
2000
met een doodgebloed winkelcentrum,
07:15
dead office park?
176
420000
2000
een uitgestorven kantorenpark?
07:17
It turns out, all sorts of things.
177
422000
3000
Van alles, is gebleken.
07:20
In a slow economy like ours,
178
425000
2000
In een langzame economie als die van ons
07:22
re-inhabitation is
179
427000
2000
is herbewoning
07:24
one of the more popular strategies.
180
429000
2000
een van de meer populaire strategieën.
07:26
So this happens to be
181
431000
2000
Dit is toevallig
07:28
a dead mall in St. Louis
182
433000
2000
een leegstaand winkelcentrum in St. Louis
07:30
that's been re-inhabited as art-space.
183
435000
3000
dat heringericht is als kunstruimte.
07:33
It's now home to artist studios,
184
438000
2000
Het biedt nu een thuis aan ateliers,
07:35
theater groups, dance troupes.
185
440000
2000
theatergroepen, dansgroepen.
07:37
It's not pulling in as much tax revenue
186
442000
2000
Het brengt niet meer zoveel op aan belasting
07:39
as it once was,
187
444000
2000
als voorheen,
07:41
but it's serving its community.
188
446000
2000
maar het dient de gemeenschap.
07:43
It's keeping the lights on.
189
448000
2000
Het houdt de lichten aan.
07:45
It's becoming, I think, a really great institution.
190
450000
3000
Het wordt, denk ik, echt een geweldige instelling.
07:48
Other malls have been re-inhabited
191
453000
2000
Andere winkelcentra zijn heringericht
07:50
as nursing homes,
192
455000
2000
als verpleeghuizen,
07:52
as universities,
193
457000
2000
als universiteiten,
07:54
and as all variety of office space.
194
459000
2000
en als allerlei kantoorruimte.
07:56
We also found a lot of examples
195
461000
2000
We troffen ook een hoop voorbeelden aan
07:58
of dead big-box stores
196
463000
2000
van lege blokkendooswinkels
08:00
that have been converted into
197
465000
2000
die zijn omgebouwd tot
08:02
all sorts of community-serving uses as well --
198
467000
3000
allerlei zaken die nuttig zijn voor de gemeenschap --
08:05
lots of schools, lots of churches
199
470000
3000
veel scholen, veel kerken
08:08
and lots of libraries like this one.
200
473000
2000
en veel bibliotheken als deze.
08:10
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,
201
475000
3000
Dit was een kleine supermarkt, een Food Lion,
08:13
that is now a public library.
202
478000
3000
maar nu een openbare bibliotheek.
08:17
In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,
203
482000
3000
In aanvulling op de volgens mij mooie herbestemming,
08:20
they tore up some of the parking spaces,
204
485000
2000
hebben ze wat parkeerplaatsen weggehaald,
08:22
put in bioswales to collect and clean the runoff,
205
487000
3000
bioswales geïnstalleerd om de vervuiling weg te halen
08:25
put in a lot more sidewalks
206
490000
3000
en voetpaden aangelegd
08:28
to connect to the neighborhoods.
207
493000
2000
om de buurt te verbinden.
08:30
And they've made this,
208
495000
2000
En ze hebben
08:32
what was just a store along a commercial strip,
209
497000
3000
wat gewoon een winkel was langs een winkelstraat
08:35
into a community gathering space.
210
500000
3000
veranderd in een gemeenschapshuis.
08:38
This one is a little L-shaped strip shopping center
211
503000
3000
Dit is een klein L-vormig winkelcentrum
08:41
in Phoenix, Arizona.
212
506000
2000
in Phoenix, Arizona.
08:43
Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,
213
508000
3000
Ze hebben het slechts een verse lik frisse verf gegeven,
08:46
a gourmet grocery,
214
511000
2000
een exclusieve kruidenier ingericht
08:48
and they put up a restaurant in the old post office.
215
513000
3000
en een restaurant gevestigd in het oude postkantoor.
08:51
Never underestimate the power of food
216
516000
3000
Onderschat nooit de kracht van voedsel
08:54
to turn a place around
217
519000
2000
om een plek een nieuwe draai te geven
08:56
and make it a destination.
218
521000
2000
en er een bestemming van te maken.
08:58
It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.
219
523000
3000
Het was zo'n succes dat ze nu de winkels aan de overkant van de straat hebben overgenomen.
09:01
The real estate ads in the neighborhood
220
526000
3000
En de vastgoedreclameborden in de buurt
09:04
all very proudly proclaim,
221
529000
2000
verkondigen trots:
09:06
"Walking distance to Le Grande Orange,"
222
531000
3000
"Op loopafstand van Le Grande Orange,"
09:09
because it provided its neighborhood
223
534000
3000
want gaf de buurt
09:12
with what sociologists like to call
224
537000
2000
wat sociologen noemen
09:14
"a third place."
225
539000
2000
"een derde plek."
09:16
If home is the first place
226
541000
2000
Als thuis de eerste plek is
09:18
and work is the second place,
227
543000
2000
en werk de tweede,
09:20
the third place is where you go to hang out
228
545000
2000
dat is de derde plek waar je je vermaakt
09:22
and build community.
229
547000
2000
en een gemeenschap opbouwt.
09:24
And especially as suburbia is becoming
230
549000
2000
Vooral als de voorsteden minder gericht worden
09:26
less centered on the family,
231
551000
2000
op het gezin,
09:28
the family households,
232
553000
2000
het gezinshuishouden,
09:30
there's a real hunger
233
555000
2000
dan ontstaat een sterke behoefte
09:32
for more third places.
234
557000
3000
naar meer derde plekken.
09:35
So the most dramatic retrofits
235
560000
3000
Maar de grondigste herbestemmingen
09:38
are really those in the next category,
236
563000
2000
zijn toch die in de volgende categorie,
09:40
the next strategy: redevelopment.
237
565000
2000
de volgende strategie, herontwikkeling.
09:42
Now, during the boom, there were several
238
567000
2000
Ten tijde van economische voorspoed, waren er verscheidene
09:44
really dramatic redevelopment projects
239
569000
2000
grondige herontwikkelingsprojecten
09:46
where the original building
240
571000
2000
waarbij het oorspronkelijke gebouw
09:48
was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt
241
573000
3000
volledig werd gesloopt en de hele locatie herbouwd
09:51
at significantly greater density,
242
576000
2000
maar met aanmerkelijk hogere dichtheid,
09:53
a sort of compact, walkable urban neighborhoods.
243
578000
3000
een soort compacte, bewandelbare stedelijke buurten.
09:56
But some of them have been much more incremental.
244
581000
2000
Maar een enkele keer is het veel meer stapsgewijs gegaan.
09:58
This is Mashpee Commons,
245
583000
2000
Dit is Mashpee Commons,
10:00
the oldest retrofit that we've found.
246
585000
2000
de oudste herinrichting die we konden vinden.
10:02
And it's just incrementally, over the last 20 years,
247
587000
3000
Hier is de laatste 20 jaar in stappen
10:05
built urbanism
248
590000
2000
een stad gebouwd
10:07
on top of its parking lots.
249
592000
2000
boven op parkeerplaatsen.
10:09
So the black and white photo shows
250
594000
2000
De zwart-wit foto toont
10:11
the simple 60's strip shopping center.
251
596000
2000
het winkelcentrum uit de jaren 60.
10:13
And then the maps above that
252
598000
2000
En de kaarten er boven
10:15
show its gradual transformation
253
600000
2000
tonen de geleidelijke omvorming
10:17
into a compact,
254
602000
2000
tot een compact
10:19
mixed-use New England village,
255
604000
3000
multifunctioneel dorp in New England,
10:22
and it has plans now that have been approved
256
607000
3000
en de nieuwste plannen zijn goedgekeurd
10:25
for it to connect
257
610000
3000
om het te verbinden
10:28
to new residential neighborhoods
258
613000
2000
met de nieuwe woonwijken
10:30
across the arterials
259
615000
2000
over de uitvalswegen
10:32
and over to the other side.
260
617000
2000
naar de andere kant.
10:34
So, you know, sometimes it's incremental.
261
619000
2000
Soms gaat het dus stapsgewijs,
10:36
Sometimes, it's all at once.
262
621000
3000
soms gebeurt alles tegelijk.
10:39
This is another infill project on the parking lots,
263
624000
3000
Dit is een andere invulling van parkeerplaatsen,
10:42
this one of an office park outside of Washington D.C.
264
627000
3000
een kantorenpark buiten Washington D.C.
10:45
When Metrorail expanded transit into the suburbs
265
630000
3000
Toen Metrorail de metro uitbreidde naar de voorsteden
10:48
and opened a station nearby to this site,
266
633000
3000
en een station opende dichtbij deze locatie,
10:51
the owners decided
267
636000
2000
besloten de eigenaren
10:53
to build a new parking deck
268
638000
3000
om een nieuwe parkeergarage te bouwen
10:56
and then insert on top of their surface lots
269
641000
3000
met daar bovenop
10:59
a new Main Street, several apartments
270
644000
3000
een nieuwe Main Street, een aantal appartementen
11:02
and condo buildings,
271
647000
2000
en appartementen,
11:04
while keeping the existing office buildings.
272
649000
2000
met behoud van de bestaande kantoorgebouwen.
11:06
Here is the site in 1940:
273
651000
3000
Hier is de locatie in 1940.
11:09
It was just a little farm
274
654000
2000
Het was een kleine boerderij
11:11
in the village of Hyattsville.
275
656000
2000
in het dorp Hyattsville.
11:13
By 1980, it had been subdivided
276
658000
2000
Rond 1980 was het opgesplitst
11:15
into a big mall on one side
277
660000
2000
in een groot winkelcentrum aan de ene kant
11:17
and the office park on the other
278
662000
2000
en een kantorenpark aan de andere.
11:19
and then some buffer sites for a library
279
664000
2000
En een buffergebied voor een bibliotheek
11:21
and a church to the far right.
280
666000
2000
en een kerk, helemaal rechts.
11:23
Today, the transit,
281
668000
2000
Nu zijn het station,
11:25
the Main Street and the new housing
282
670000
2000
Main Street en de nieuwe woningen
11:27
have all been built.
283
672000
2000
allemaal gebouwd.
11:29
Eventually, I expect that the streets
284
674000
2000
Uiteindelijk verwacht ik dat de straten
11:31
will probably extend through a redevelopment of the mall.
285
676000
3000
zullen uitbreiden via een herontwikkeling van het winkelcentrum.
11:34
Plans have already been announced
286
679000
2000
De plannen zijn al bekendgemaakt
11:36
for a lot of those garden apartments
287
681000
2000
voor een hoop van die tuinappartementen
11:38
above the mall to be redeveloped.
288
683000
3000
boven het te verbouwen winkelcentrum.
11:41
Transit is a big driver of retrofits.
289
686000
3000
Een metro is een sterke aanjager van herinrichtingen.
11:44
So here's what it looks like.
290
689000
2000
Zo ziet het er uit.
11:46
You can sort of see the funky new condo buildings
291
691000
2000
Je kunt de nieuwe hippe flatwoningen tussen
11:48
in between the office buildings
292
693000
2000
de kantoorgebouwen door zien
11:50
and the public space and the new Main Street.
293
695000
3000
en de openbare ruimte en de nieuwe Main Street.
11:53
This one is one of my favorites, Belmar.
294
698000
2000
Dit is één van mijn favorieten, Belmar.
11:55
I think they really built an attractive place here
295
700000
3000
Ze hebben hier echt een aantrekkelijke plek gebouwd
11:58
and have just employed all-green construction.
296
703000
3000
en dat door helemaal groen te bouwen.
12:01
There's massive P.V. arrays on the roofs
297
706000
3000
Er liggen rijen zonnepanelen op de daken
12:04
as well as wind turbines.
298
709000
2000
en ook windturbines.
12:06
This was a very large mall
299
711000
2000
Dit was een heel groot winkelcentrum
12:08
on a hundred-acre superblock.
300
713000
2000
op een terrein van 40 hectare.
12:10
It's now 22
301
715000
2000
Nu zijn het 22
12:12
walkable urban blocks
302
717000
2000
bewandelbare woonblokken
12:14
with public streets,
303
719000
2000
met openbare straten,
12:16
two public parks, eight bus lines
304
721000
2000
twee openbare parken, acht buslijnen
12:18
and a range of housing types,
305
723000
2000
en verschillende typen woningen.
12:20
and so it's really given Lakewood, Colorado
306
725000
3000
En zo heeft Lakewood, Colorado
12:23
the downtown
307
728000
2000
de binnenstad gekregen
12:25
that this particular suburb never had.
308
730000
3000
die deze voorstad nooit heeft gehad.
12:28
Here was the mall in its heyday.
309
733000
2000
Dit was het winkelcentrum in de gloriedagen.
12:30
They had their prom in the mall. They loved their mall.
310
735000
3000
Ze hadden hun schoolfeest in het winkelcentrum. Ze hielden van hun winkelcentrum.
12:33
So here's the site in 1975
311
738000
3000
Dit is deze plek in 1975
12:36
with the mall.
312
741000
2000
met het winkelcentrum.
12:38
By 1995, the mall has died.
313
743000
2000
Rond 1995 was het winkelcentrum doodgebloed.
12:40
The department store has been kept --
314
745000
2000
Het warenhuis is behouden.
12:42
and we found this was true in many cases.
315
747000
2000
Dit kwamen we veel vaker tegen.
12:44
The department stores are multistory; they're better built.
316
749000
2000
Warenhuizen hebben meer verdiepingen, ze zijn beter gebouwd.
12:46
They're easy to be re-adapted.
317
751000
2000
Die zijn gemakkelijker aan te passen.
12:48
But the one story stuff ...
318
753000
2000
Maar die gelijkvloerse gevallen ...
12:50
that's really history.
319
755000
3000
dat is verleden tijd.
12:53
So here it is at projected build-out.
320
758000
3000
Zo gaat het eruit zien.
12:56
This project, I think, has great connectivity
321
761000
2000
Dit project heeft denk ik goede verbindingen
12:58
to the existing neighborhoods.
322
763000
2000
met de bestaande wijken.
13:00
It's providing 1,500 households with the option
323
765000
2000
Het biedt 1500 huishoudens de kans
13:02
of a more urban lifestyle.
324
767000
2000
op een meer stedelijke leefstijl.
13:04
It's about two-thirds built out right now.
325
769000
3000
Het is nu voor ongeveer tweederde voltooid.
13:07
Here's what the new Main Street looks like.
326
772000
2000
Zo ziet de nieuwe hoofdstraat eruit.
13:09
It's very successful,
327
774000
2000
Het heeft veel succes.
13:11
and it's helped to prompt --
328
776000
2000
En het draagt bij aan een snelle --
13:13
eight of the 13
329
778000
2000
8 van de 13
13:15
regional malls in Denver
330
780000
2000
regionale winkelcentra in Denver
13:17
have now, or have announced plans to
331
782000
2000
hebben plannen aangekondigd voor
13:19
be, retrofitted.
332
784000
2000
een herinrichting.
13:21
But it's important to note that all of this retrofitting
333
786000
3000
Maar het is van belang op te merken dat al deze herinrichtingen
13:24
is not occurring --
334
789000
2000
niet plaatsvinden --
13:26
just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.
335
791000
3000
er komen niet gewoon bulldozers die de hele stad afbreken.
13:29
No, it's pockets of walkability
336
794000
3000
Nee, het zijn bewandelbare gebieden
13:32
on the sites of
337
797000
2000
op de plek van
13:34
under-performing properties.
338
799000
2000
laag-presterend onroerend goed.
13:36
And so it's giving people more choices,
339
801000
3000
Mensen krijgen zo meer keuze.
13:39
but it's not taking away choices.
340
804000
3000
Maar er vallen geen keuzes af.
13:42
But it's also not really enough
341
807000
2000
Toch is het niet voldoende
13:44
to just create pockets of walkability.
342
809000
3000
om alleen maar bewandelbare gebieden te maken.
13:47
You want to also try to get more systemic transformation.
343
812000
3000
Je wilt immers ook mikken op meer structurele verandering.
13:50
We need to also retrofit the corridors themselves.
344
815000
3000
We moeten ook de doorgangen zelf herinrichten.
13:53
So this is one that has been
345
818000
2000
Dit is er een
13:55
retrofitted in California.
346
820000
2000
die heringericht is in Californië.
13:57
They took the commercial strip
347
822000
2000
Ze pakten het winkelgebied aan
13:59
shown on the black-and-white images below,
348
824000
2000
dat onder op de zwart-wit plaatjes staat,
14:01
and they built a boulevard
349
826000
2000
en ze maakten een boulevard
14:03
that has become the Main Street for their town.
350
828000
3000
die de hoofdstraat voor hun stad is geworden.
14:06
And it's transformed from being
351
831000
2000
Een transformatie van
14:08
an ugly, unsafe,
352
833000
2000
een lelijk, onveilig,
14:10
undesirable address,
353
835000
2000
en ongewenst adres,
14:12
to becoming a beautiful,
354
837000
3000
tot een mooi,
14:15
attractive, dignified sort of good address.
355
840000
3000
aantrekkelijk en waardig adres.
14:18
I mean now we're hoping we start to see it;
356
843000
2000
Ik bedoel, dat hopen we te zullen zien --
14:20
they've already built City Hall, attracted two hotels.
357
845000
3000
Ze hebben het gemeentehuis al gebouwd, twee hotels gelokt.
14:23
I could imagine beautiful housing going up along there
358
848000
3000
Ik kan me daar mooie huizen tussen voorstellen
14:26
without tearing down another tree.
359
851000
3000
zonder dat er bomen gekapt hoeven worden.
14:29
So there's a lot of great things,
360
854000
2000
Dus er zijn een hoop geweldige dingen.
14:31
but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
361
856000
3000
Maar ik zou graag nog meer doorgangen heringericht willen zien.
14:34
But densification
362
859000
2000
Maar verdichting
14:36
is not going to work everywhere.
363
861000
2000
werkt niet overal.
14:38
Sometimes re-greening
364
863000
2000
Soms is herbeplanting
14:40
is really the better answer.
365
865000
3000
echt een beter antwoord.
14:43
There's a lot to learn from successful
366
868000
2000
Je kunt een hoop leren van geslaagde
14:45
landbanking programs
367
870000
2000
verkavelingstrajecten
14:47
in cities like Flint, Michigan.
368
872000
2000
in steden als Flint, Michigan.
14:49
There's also a burgeoning suburban farming movement --
369
874000
2000
Er bestaat ook een beweging voor voorstedelijke landbouw --
14:51
sort of victory gardens meets the Internet.
370
876000
3000
een soort max van moestuintjes en internet.
14:54
But perhaps one of the most important re-greening aspects
371
879000
3000
Misschien het belangrijkste aspect van herbeplanting
14:57
is the opportunity to restore
372
882000
2000
is de mogelijkheid om de lokale
14:59
the local ecology,
373
884000
2000
ecologie te herstellen
15:01
as in this example outside of Minneapolis.
374
886000
2000
zoals in dit voorbeeld van buiten Minneapolis.
15:03
When the shopping center died,
375
888000
2000
Toen het winkelcentrum ophield,
15:05
the city restored the site's
376
890000
2000
bracht de stad op die plek
15:07
original wetlands,
377
892000
2000
het oorspronkelijke watergebied terug
15:09
creating lakefront property,
378
894000
2000
zodat onroerend goed aan het water ontstond
15:11
which then attracted private investment,
379
896000
3000
waar privé-investeerders interesse voor kregen,
15:14
the first private investment to this very low-income neighborhood
380
899000
3000
de eerste investeerders die in deze minima-wijk verschenen
15:17
in over 40 years.
381
902000
2000
in meer dan 40 jaar.
15:19
So they've managed to both restore the local ecology
382
904000
3000
Ze zijn er dus in geslaagd om tegelijk de lokale ecologie
15:22
and the local economy at the same time.
383
907000
3000
en de lokale economie terug te brengen.
15:25
This is another re-greening example.
384
910000
2000
Dit is nog een voorbeeld van herbeplanting.
15:27
It also makes sense in very strong markets.
385
912000
2000
Het heeft ook zin in hele sterke markten.
15:29
This one in Seattle
386
914000
2000
Deze in Seattle
15:31
is on the site of a mall parking lot
387
916000
2000
is op de plek van een parkeerplaats bij een winkelcentrum
15:33
adjacent to a new transit stop.
388
918000
2000
naast een nieuw busstation.
15:35
And the wavy line
389
920000
2000
En de golvende lijn
15:37
is a path alongside a creek that has now been daylit.
390
922000
3000
is een pad langs een beekje dat in de openlucht is.
15:40
The creek had been culverted under the parking lot.
391
925000
3000
Het beekje stroomde door een duiker onder de parkeerplaats door.
15:43
But daylighting our creeks
392
928000
2000
Maar het uitgraven verbetert echt
15:45
really improves their water quality
393
930000
2000
de waterkwaliteit
15:47
and contributions to habitat.
394
932000
2000
en de bijdrage aan de leefomgeving.
15:49
So I've shown you some of
395
934000
2000
Ik heb u een aantal van de
15:51
the first generation of retrofits.
396
936000
2000
eerste-generatie herinrichtingen laten zien.
15:53
What's next?
397
938000
2000
Wat volgt?
15:55
I think we have three challenges for the future.
398
940000
3000
Ik denk dat we voor de toekomst drie uitdagingen hebben.
15:58
The first is to plan retrofitting
399
943000
3000
De eerste is het systematischer
16:01
much more systemically
400
946000
2000
plannen van de herindelingen
16:03
at the metropolitan scale.
401
948000
2000
op de schaal van een metropool.
16:05
We need to be able to target
402
950000
2000
We moeten doelgericht bepalen
16:07
which areas really should be re-greened.
403
952000
2000
welke gebieden opgeknapt moeten worden.
16:09
Where should we be redeveloping?
404
954000
2000
Waar moeten we herontwikkelen?
16:11
And where should we be encouraging re-inhabitation?
405
956000
3000
En waar moeten we herbewoning stimuleren?
16:14
These slides just show two images
406
959000
2000
Deze dia's tonen twee plaatjes
16:16
from a larger project
407
961000
2000
van een groter project
16:18
that looked at trying to do that for Atlanta.
408
963000
2000
waarin dit voor Atlanta werd onderzocht.
16:20
I led a team that was asked to imagine
409
965000
2000
Ik leidde een team dat een voorstelling maakte
16:22
Atlanta 100 years from now.
410
967000
3000
van Atlanta over 100 jaar.
16:25
And we chose to try to reverse sprawl
411
970000
3000
We kozen voor het terugdraaien van de uitbreiding
16:28
through three simple moves -- expensive, but simple.
412
973000
3000
in drie eenvoudige bewegingen -- duur, maar eenvoudig.
16:31
One, in a hundred years,
413
976000
2000
Eén, over honderd jaar,
16:33
transit on all major
414
978000
2000
openbaar vervoer over alle belangrijke
16:35
rail and road corridors.
415
980000
2000
spoor- en wegverbindingen.
16:37
Two, in a hundred years,
416
982000
2000
Twee, over honderd jaar,
16:39
thousand foot buffers
417
984000
2000
300 meter-buffers
16:41
on all stream corridors.
418
986000
2000
op alle waterstromen.
16:43
It's a little extreme, but we've got a little water problem.
419
988000
3000
't Is een beetje extreem, maar we hebben een waterprobleempje.
16:46
In a hundred years,
420
991000
2000
Over honderd jaar
16:48
subdivisions that simply end up too close to water
421
993000
2000
zullen buurten die te dicht bij water liggen
16:50
or too far from transit won't be viable.
422
995000
3000
of te ver van de transithubs, niet meer levensvatbaar zijn.
16:53
And so we've created the eco-acre
423
998000
3000
Daarom hebben we de eco-hectare-overdracht verzonnen
16:56
transfer-to-transfer development rights
424
1001000
2000
om ontwikkelingsrechten naar de
16:58
to the transit corridors
425
1003000
2000
omgeving van vervoerscorridors over te brengen
17:00
and allow the re-greening
426
1005000
2000
en vergroening van die voormalige
17:02
of those former subdivisions
427
1007000
2000
buurten toe te staan voor
17:04
for food and energy production.
428
1009000
3000
de productie van voedsel en energie.
17:08
So the second challenge
429
1013000
3000
De tweede uitdaging
17:11
is to improve the architectural design quality
430
1016000
3000
is het verbeteren van de architectuurwaarde
17:14
of the retrofits.
431
1019000
2000
van herinrichtingen.
17:16
And I close with this image
432
1021000
2000
En ik sluit af met deze foto
17:18
of democracy in action:
433
1023000
3000
van democratie in bedrijf.
17:21
This is a protest that's happening
434
1026000
2000
Dit is een demonstratie bij een
17:23
on a retrofit in Silver Spring, Maryland
435
1028000
3000
herinrichting in Silver Spring, Maryland
17:26
on an Astroturf town green.
436
1031000
3000
op een Astroturf veldje.
17:30
Now, retrofits are often accused
437
1035000
2000
Herindelingen wordt vaak verweten
17:32
of being examples of faux downtowns
438
1037000
3000
voorbeelden van een nep-binnenstad
17:35
and instant urbanism,
439
1040000
3000
en directe stedenbouw te zijn.
17:38
and not without reason; you don't get much more phony
440
1043000
2000
En niet zonder reden; wat is er nou meer nep
17:40
than an Astroturf town green.
441
1045000
3000
dan een Astroturf veldje.
17:43
I have to say, these are very hybrid places.
442
1048000
3000
Ik moet zeggen, dit zijn zeer vreemde plaatsen.
17:46
They are new but trying to look old.
443
1051000
3000
Ze zijn nieuw, maar willen oud lijken.
17:49
They have urban streetscapes,
444
1054000
2000
Ze hebben stadsgezichten,
17:51
but suburban parking ratios.
445
1056000
2000
maar de parkeerdruk van een voorstad.
17:53
Their populations are
446
1058000
2000
Hun bevolking is meer
17:55
more diverse than typical suburbia,
447
1060000
3000
gevarieerd dan de doorsnee voorstad,
17:58
but they're less diverse than cities.
448
1063000
2000
maar niet zo gevarieerd als steden.
18:00
And they are
449
1065000
2000
En het zijn
18:02
public places,
450
1067000
2000
openbare gebieden,
18:04
but that are managed by private companies.
451
1069000
3000
maar in beheer van bedrijven.
18:07
And just the surface appearance
452
1072000
3000
En als ik alleen op het uiterlijk af ga
18:10
are often -- like the Astroturf here --
453
1075000
3000
-- zoals Astroturf hier --
18:13
they make me wince.
454
1078000
3000
moet ik huiveren.
18:16
So, you know, I mean I'm glad that
455
1081000
2000
Ik bedoel, ik ben blij dat
18:18
the urbanism is doing its job.
456
1083000
2000
de verstedelijking plaatsvindt.
18:20
The fact that a protest is happening
457
1085000
3000
Het feit dat geprotesteerd wordt
18:23
really does mean
458
1088000
2000
betekent in werkelijkheid
18:25
that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,
459
1090000
3000
dat de indeling van de blokken, de straten en blokken, de opzet van de openbare gebieden,
18:28
compromised as it may be,
460
1093000
2000
hoewel een compromis,
18:30
is still a really great thing.
461
1095000
2000
nog altijd geweldig is.
18:32
But we've got to get the architecture better.
462
1097000
2000
Maar de architectuur moet beter.
18:34
The final challenge is for all of you.
463
1099000
3000
De laatste uitdaging is voor jullie.
18:37
I want you to join the protest
464
1102000
2000
Ik wil dat jullie meedoen met de protesten
18:39
and start demanding
465
1104000
2000
en meer duurzame
18:41
more sustainable suburban places --
466
1106000
2000
plekken eisen in de voorsteden --
18:43
more sustainable places, period.
467
1108000
3000
meer duurzame plekken, sowieso.
18:46
But culturally,
468
1111000
2000
Maar in cultureel opzicht
18:48
we tend to think that downtowns
469
1113000
2000
denken we dat binnensteden
18:50
should be dynamic, and we expect that.
470
1115000
2000
dynamisch horen te zijn en dat verwachten we ook.
18:52
But we seem to have an expectation
471
1117000
2000
We lijken te verwachten
18:54
that the suburbs should forever remain frozen
472
1119000
2000
dat voorsteden voor altijd bevroren moeten blijven
18:56
in whatever adolescent form
473
1121000
2000
in de puberale vorm
18:58
they were first given birth to.
474
1123000
2000
waarin ze ooit gebouwd zijn.
19:00
It's time to let them grow up,
475
1125000
3000
Het wordt tijd om ze op te laten groeien.
19:03
so I want you
476
1128000
2000
Dus ik wil graag dat jullie steun geven
19:05
to all support the zoning changes,
477
1130000
2000
aan de wijzigingen in bestemmingsplannen,
19:07
the road diets, the infrastructure improvements
478
1132000
3000
de wegenreductie, de verbeteringen aan de infrastructuur
19:10
and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
479
1135000
3000
en de herindelingen die binnenkort bij u in de buurt gaan plaatsvinden.
19:13
Thank you.
480
1138000
2000
Dank jullie wel.
ABOUT THE SPEAKER
Ellen Dunham-Jones - ArchitectEllen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable.
Why you should listen
Ellen Dunham-Jones teaches architecture at the Georgia Institute of Technology, is an award-winning architect and a board member of the Congress for the New Urbanism. She shows how design of where we live impacts some of the most pressing issues of our times -- reducing our ecological footprint and energy consumption while improving our health and communities and providing living options for all ages.
Dunham-Jones is widely recognized as a leader in finding solutions for aging suburbs. She is the co-author of Retrofitting Suburbia: Urban Design Solutions for Redesigning Suburbs. She and co-author June Williamson share more than 50 case studies across North America of "underperforming asphalt properties" that have been redesigned and redeveloped into walkable, sustainable vital centers of community—libraries, city halls, town centers, schools and more.
Ellen Dunham-Jones | Speaker | TED.com