TEDxAtlanta
Ellen Dunham-Jones: Retrofitting suburbia
Ellen Dunham-Jones 교외지역의 재개발
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Ellen Dunham-Jones 교수는 50년 전부터 시작된 지속가능한 교외지역 재개발의 굵직한 프로젝트들을 설명합니다. 쇠퇴한 쇼핑몰과 백화점 건물들이 되살아날 것이고, 주차장은 식물이 무성한 습지로 탈바꿈하게 될 것입니다.
Ellen Dunham-Jones - Architect
Ellen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable. Full bio
Ellen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable. Full bio
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00:16
In the last 50 years,
0
1000
2000
우리는 지난 50년 전부터
00:18
we've been building the suburbs
1
3000
2000
교외지역을 개발해오고 있습니다.
00:20
with a lot of unintended consequences.
2
5000
2000
의도하지 않은 결과들도 많이 발생했죠.
00:22
And I'm going to talk about some of those consequences
3
7000
3000
바로 그러한 결과들에 대해 제가 지금부터 이야기하고자 합니다.
00:25
and just present a whole bunch of really interesting projects
4
10000
3000
정말 흥미로운 프로젝트들을 모두 보여드릴 텐데요,
00:28
that I think give us tremendous reasons
5
13000
3000
이 작업들은 우리를 정말 낙관적으로 만드는
00:31
to be really optimistic
6
16000
2000
굉장한 근거들을 제공합니다.
00:33
that the big design and development project of the next 50 years
7
18000
3000
향후 50년간 전개될 대규모의 설계 및 개발 프로젝트가
00:36
is going to be retrofitting suburbia.
8
21000
3000
교외지의 생활방식을 개선해 줄 것이라는 기대를 갖게 합니다.
00:39
So whether it's redeveloping dying malls
9
24000
3000
쇠퇴해가는 쇼핑몰을 재개발하든,
00:42
or re-inhabiting dead big-box stores
10
27000
3000
폐업한 백화점 건물을 재사용하든,
00:45
or reconstructing wetlands
11
30000
2000
주차장이 있던 장소에
00:47
out of parking lots,
12
32000
2000
습지를 다시 만들든,
00:49
I think the fact is
13
34000
2000
제 생각에 주목할 점은,
00:51
the growing number
14
36000
2000
이렇게 비어있거나 충분히 활용되지 못하고 있는
00:53
of empty and under-performing,
15
38000
2000
공간들이 갈수록 늘어나고 있으며
00:55
especially retail, sites
16
40000
2000
이러한 공간들, 특히
00:57
throughout suburbia
17
42000
2000
교외지의 저조한 상업지역은
00:59
gives us actually a tremendous opportunity
18
44000
3000
사실상 우리에게 굉장한 기회가 될 수 있다는 것입니다.
01:02
to take our least-sustainable
19
47000
2000
현재 지속가능성이 아주 적은
01:04
landscapes right now
20
49000
2000
우리의 환경을
01:06
and convert them into
21
51000
2000
보다 지속가능한 공간으로
01:08
more sustainable places.
22
53000
2000
전환시킬 기회를 준다는 것이죠.
01:10
And in the process, what that allows us to do
23
55000
3000
그리고 그러한 과정에서, 우리는
01:13
is to redirect a lot more of our growth
24
58000
2000
성장의 훨씬 많은 부분을
01:15
back into existing communities
25
60000
2000
기존 지역사회로 전향하여
01:17
that could use a boost,
26
62000
2000
그들을 부양시킬 수도 있습니다.
01:19
and have the infrastructure in place,
27
64000
2000
또한,
01:21
instead of continuing
28
66000
2000
끊임없이 수목을 잘라내고
01:23
to tear down trees
29
68000
2000
녹지를 흩어놓는 대신,
01:25
and to tear up the green space out at the edges.
30
70000
2000
인프라를 구축할 수도 있죠.
01:27
So why is this important?
31
72000
3000
그렇다면 왜 이러한 일들이 중요할까요?
01:30
I think there are any number of reasons,
32
75000
3000
다양한 이유들이 있을 수 있겠지만
01:33
and I'm just going to not get into detail but mention a few.
33
78000
3000
그 중 몇가지만 이 자리에서 언급하고자 합니다.
01:36
Just from the perspective of climate change,
34
81000
3000
먼저, 기후변화라는 관점에서 보면,
01:39
the average urban dweller in the U.S.
35
84000
2000
평균적으로, 미국의 도시민 한 명이 배출하는
01:41
has about one-third the carbon footprint
36
86000
3000
이산화탄소의 양은
01:44
of the average suburban dweller,
37
89000
3000
교외 거주자 한 명이 배출하는 이산화탄소의 30%정도밖에 되지 않습니다.
01:47
mostly because suburbanites drive a lot more,
38
92000
3000
교외 거주자가 도시민보다 운전을 훨씬 많이 할 뿐 아니라,
01:50
and living in detached buildings,
39
95000
3000
교외지에는 건물들이 띄엄띄엄 있어서
01:53
you have that much more exterior surface
40
98000
2000
에너지가 새어 나갈 표면들이
01:55
to leak energy out of.
41
100000
2000
훨씬 방대하기 때문이죠.
01:58
So strictly from
42
103000
2000
따라서 엄밀히 말하면,
02:00
a climate change perspective,
43
105000
3000
기후변화의 관점에서
02:03
the cities are already
44
108000
2000
도시는
02:05
relatively green.
45
110000
2000
비교적 환경친화적인 셈이죠.
02:07
The big opportunity
46
112000
2000
온실가스 배출을 크게 줄일 수 있는 가능성은
02:09
to reduce greenhouse gas emissions
47
114000
2000
사실상
02:11
is actually in urbanizing
48
116000
2000
교외지를 도시화시키는 데 있다고
02:13
the suburbs.
49
118000
2000
할 수 있습니다.
02:15
All that driving that we've been doing out in the suburbs,
50
120000
3000
교외에서 운전을 하면
02:18
we have doubled the amount of miles we drive.
51
123000
3000
우리의 운전 거리는 두 배로 늘어납니다.
02:21
It's increased our dependence
52
126000
2000
이렇게 되면, 연료 효율이 좋다 하더라도
02:23
on foreign oil
53
128000
2000
우리는 기름을 수입하는데
02:25
despite the gains in fuel efficiency.
54
130000
2000
더욱 더 의존해야겠죠.
02:27
We're just driving so much more;
55
132000
2000
간단히 말해, 우리는 기술이 뒷바쳐줄 수 있는 것 이상으로
02:29
we haven't been able to keep up technologically.
56
134000
2000
운전을 너무 많이 하고 있다는 겁니다.
02:31
Public health is another reason
57
136000
2000
다음으로, 국민의 건강은
02:33
to consider retrofitting.
58
138000
2000
교외지 재개발이 필요한 또 다른 이유입니다.
02:35
Researchers at the CDC and other places
59
140000
3000
CDC(미국 질병통제센터)를 포함한 여러 연구기관들에 따르면,
02:38
have increasingly been linking
60
143000
2000
교외지역의 개발 패턴은
02:40
suburban development patterns
61
145000
2000
오래 앉아 있는 생활방식과
02:42
with sedentary lifestyles.
62
147000
2000
갈수록 관련이 깊어지는 것 같습니다.
02:44
And those have been linked then
63
149000
2000
이러한 생활방식은
02:46
with the rather alarming,
64
151000
2000
훨씬 심각한 문제로 연결되죠.
02:48
growing rates of obesity,
65
153000
2000
이 지도를 보시면,
02:50
shown in these maps here,
66
155000
3000
비만도의 증가를 알 수 있습니다.
02:53
and that obesity has also been triggering
67
158000
2000
비만은 또한,
02:55
great increases in heart disease
68
160000
2000
심장관련질환과 당뇨병을
02:57
and diabetes
69
162000
2000
촉발시킵니다.
02:59
to the point where a child born today
70
164000
2000
현재, 신생아 3명 중 1명이
03:01
has a one-in-three chance
71
166000
2000
당뇨병에 걸릴 위험이 있을 정도로
03:03
of developing diabetes.
72
168000
2000
상황이 전개되었습니다.
03:05
And that rate has been escalating at the same rate
73
170000
3000
이 확률은 등교길에 학교에 걸어가지 않는 어린이들과
03:08
as children not walking
74
173000
2000
동일한 확률로 증가하고 있습니다. (3분의 1)
03:10
to school anymore,
75
175000
2000
이러한 현상이 일어나는 이유는
03:12
again, because of our development patterns.
76
177000
2000
바로 우리의 개발 패턴 때문입니다.
03:14
And then there's finally -- there's the affordability question.
77
179000
3000
마지막 문제는 생활할 수 있는 능력입니다. (웃음)
03:18
I mean, how affordable is it
78
183000
3000
연료비는 증가하고
03:21
to continue to live in suburbia
79
186000
3000
교외지의 운전량은 상당한데
03:24
with rising gas prices?
80
189000
2000
어떻게 그곳에 살까요?
03:26
Suburban expansion to cheap land,
81
191000
3000
지난 50년간
03:29
for the last 50 years --
82
194000
2000
교외지는 값싼 지역으로 확장되어 왔습니다.
03:31
you know the cheap land out on the edge --
83
196000
2000
여러분도 아시다시피, 많은 사람들이
03:33
has helped generations of families
84
198000
2000
변두리에 있는 저가의 토지로 인해
03:35
enjoy the American dream.
85
200000
2000
수 세대동안 '아메리칸 드림'을 누려왔죠.
03:37
But increasingly,
86
202000
2000
하지만 갈수록,
03:39
the savings promised
87
204000
2000
생활능력이 되는 데까지 운전한다는 식으로
03:41
by drive-till-you-qualify affordability --
88
206000
2000
소비 생활을 한다면,
03:43
which is basically our model --
89
208000
2000
저축은 커녕
03:45
those savings are wiped out
90
210000
2000
교통비로 모든 수입이
03:47
when you consider the transportation costs.
91
212000
3000
빠져나가겠죠.
03:50
For instance, here in Atlanta,
92
215000
2000
이곳, 아틀란타 주를 예로 들면,
03:52
about half of households
93
217000
2000
전체 세대수의 절반 정도가
03:54
make between $20,000 and $50,000 a year,
94
219000
3000
연간 $20,000~50,000를 법니다.
03:57
and they are spending 29 percent of their income
95
222000
3000
그 중 29%를
04:00
on housing
96
225000
2000
집세로 쓰고,
04:02
and 32 percent
97
227000
2000
32%를
04:04
on transportation.
98
229000
2000
교통비로 쓴다고 합니다.
04:06
I mean, that's 2005 figures.
99
231000
2000
이것은 2005년도 자료인데요,
04:08
That's before we got up to the four bucks a gallon.
100
233000
3000
그 당시에는 연료 1갤런(3.8리터)에 $4도 안됐었죠.
04:11
You know, none of us
101
236000
2000
우리 중 그 누구도
04:13
really tend to do the math on our transportation costs,
102
238000
3000
교통비를 계산하려 하지 않습니다.
04:16
and they're not going down
103
241000
2000
그리고 교통비는 짧은 시일 내에
04:18
any time soon.
104
243000
2000
내리지 않을 겁니다.
04:20
Whether you love suburbia's leafy privacy
105
245000
3000
나무가 무성한 교외지의 사생활을 즐기고 싶더라도,
04:23
or you hate its soulless commercial strips,
106
248000
2000
삭막한 상업지역을 질색하더라도,
04:25
there are reasons why it's important to retrofit.
107
250000
3000
교외지 재개발은 필요한 일입니다.
04:28
But is it practical?
108
253000
2000
그렇다면, 현실적으로 가능할까요?
04:30
I think it is.
109
255000
2000
저는 그렇다고 생각합니다.
04:32
June Williamson and I have been researching this topic
110
257000
2000
준 윌리암슨과 저는 이 주제에 대하여
04:34
for over a decade,
111
259000
2000
10년 이상 연구해 왔습니다.
04:36
and we've found over 80
112
261000
2000
80개 이상의 다양한 프로젝트들을
04:38
varied projects.
113
263000
3000
찾아냈지만,
04:41
But that they're really all market driven,
114
266000
2000
모두 시장 주도적인 것들이었죠.
04:43
and what's driving the market in particular --
115
268000
3000
시장을 움직이는 첫번째 요소는
04:46
number one -- is major demographic shifts.
116
271000
3000
주요 인구이동입니다.
04:49
We all tend to think of suburbia
117
274000
3000
우리는 흔히 교외지를
04:52
as this very family-focused place,
118
277000
3000
매우 가족중심적인 지역이라고 생각하는 경향이 있는데,
04:55
but that's really not the case anymore.
119
280000
3000
사실 더이상 그렇지 않습니다.
04:58
Since 2000,
120
283000
2000
2000년도에 이미,
05:00
already two-thirds of households in suburbia
121
285000
3000
교외지 거주세대의 3분의 2가
05:03
did not have kids in them.
122
288000
3000
자녀를 갖지 않았다고 합니다.
05:06
We just haven't caught up with the actual realities of this.
123
291000
3000
우리는 이러한 현실을 파악하지 못하고 있었던 것이죠.
05:09
The reasons for this have a lot to with
124
294000
3000
그 원인은
05:12
the dominance of the two big
125
297000
2000
현재 인구학적으로 지배적인 두 집단의
05:14
demographic groups right now:
126
299000
2000
사람들 때문입니다.
05:16
the Baby Boomers retiring --
127
301000
3000
퇴직한 베이비 붐 세대 이후에
05:19
and then there's a gap,
128
304000
2000
소규모의 집단인
05:21
Generation X, which is a small generation.
129
306000
2000
X세대가 있죠.
05:23
They're still having kids --
130
308000
2000
이 두 집단은 여전히 자녀를 낳고 있지만
05:25
but Generation Y hasn't even started
131
310000
3000
Y세대는 아직
05:28
hitting child-rearing age.
132
313000
2000
아이들 양육을 시작하지도 않았습니다.
05:30
They're the other big generation.
133
315000
3000
이들이 바로 또다른 거대한 집단입니다.
05:33
So as a result of that,
134
318000
2000
그 결과,
05:35
demographers predict
135
320000
2000
인구학자들은
05:37
that through 2025,
136
322000
2000
2025년 경
05:39
75 to 85 percent of new households
137
324000
3000
신혼부부의 75~85%가
05:42
will not have kids in them.
138
327000
3000
자녀를 낳지 않을 것으로 예상합니다.
05:45
And the market research, consumer research,
139
330000
3000
베이비 붐 세대와 Y세대를 대상으로
05:48
asking the Boomers and Gen Y
140
333000
2000
그들이 선호하는 생활방식과
05:50
what it is they would like,
141
335000
2000
살고 싶은 공간에 대해 조사한
05:52
what they would like to live in,
142
337000
2000
시장 및 소비자연구의 결과에 따르면,
05:54
tells us there is going to be a huge demand --
143
339000
3000
교외지역에서도
05:57
and we're already seeing it --
144
342000
3000
좀더 도시적인 생활에 대한 수요가
06:00
for more urban lifestyles
145
345000
3000
엄청날 것임을 알 수 있습니다.
06:03
within suburbia.
146
348000
3000
우리는 이미 그러한 상황을 목격하고 있죠.
06:06
That basically, the Boomers want to be able to age in place,
147
351000
3000
베이비 붐 세대는 꼼짝하지 않고 말년을 보내기 원하고,
06:09
and Gen Y would like to live
148
354000
2000
Y세대는 도시적인 생활방식을 원하지만,
06:11
an urban lifestyle,
149
356000
2000
그들 대부분의 직업상
06:13
but most of their jobs will continue to be out in suburbia.
150
358000
3000
교외지역에서 살 수 밖에 없을 테죠.
06:16
The other big dynamic of change
151
361000
3000
변화를 불러일으키는 또 다른 원동력은
06:19
is the sheer performance of
152
364000
2000
급격하게 사용되고 있는 아스팔트입니다.
06:21
underperforming asphalt.
153
366000
2000
별로 효율적이지도 않은데 말이죠.
06:23
Now I keep thinking this would be a great name
154
368000
2000
아스팔트. 어떤 인디밴드에게나 어울릴만한
06:25
for an indie rock band,
155
370000
2000
이름이라는 생각이 듭니다만, (웃음)
06:27
but developers generally use it
156
372000
3000
일반적으로 개발업자들이 아스팔트라고 하면,
06:30
to refer to underused parking lots --
157
375000
3000
활발하게 사용되지 않는 주차장을 가리킵니다.
06:33
and suburbia is full of them.
158
378000
3000
교외지역에 만연한 풍경이죠.
06:36
When the postwar suburbs were first built
159
381000
3000
전쟁 직후, 도심에서 멀리 떨어진
06:39
out on the cheap land
160
384000
2000
저렴한 대지에
06:41
away from downtown,
161
386000
2000
교외지역이 처음 조성되었을 당시에는,
06:43
it made sense to just build
162
388000
2000
지상에 주차장을 만드는 게
06:45
surface parking lots.
163
390000
2000
당연했겠죠.
06:47
But those sites have now been leapfrogged
164
392000
2000
하지만 이제는 도심이 마구 확장되어
06:49
and leapfrogged again,
165
394000
2000
그러한 지역들도 도심의 경계 안에
06:51
as we've just continued to sprawl,
166
396000
2000
속하게 되었습니다.
06:53
and they now have
167
398000
3000
결과적으로 이제 그곳도
06:56
a relatively central location.
168
401000
2000
중심부에 위치하게 된 셈이죠.
06:58
It no longer just makes sense.
169
403000
3000
따라서 이제는 문제가 제기될 수 있죠.
07:01
That land is more valuable than just surface parking lots.
170
406000
3000
단순한 지상 주차장으로 사용하기에는 훨씬 가치가 높은 땅이 되었으니 말입니다.
07:04
It now makes sense to go back in,
171
409000
2000
주차장 위에 건물을 올려서
07:06
build a deck and build up
172
411000
3000
그 공간을 충분히 활용하는 게
07:09
on those sites.
173
414000
2000
마땅한 일이죠.
07:11
So what do you do
174
416000
2000
자, 그럼 이제
07:13
with a dead mall,
175
418000
2000
쇠퇴한 쇼핑몰이나
07:15
dead office park?
176
420000
2000
복합상업지역을 어떻게 활용해야 할까요?
07:17
It turns out, all sorts of things.
177
422000
3000
방법은 아주 많습니다만,
07:20
In a slow economy like ours,
178
425000
2000
지금과 같은 불경기에는
07:22
re-inhabitation is
179
427000
2000
건물을 재사용하는 전략이
07:24
one of the more popular strategies.
180
429000
2000
흔히 채택되죠.
07:26
So this happens to be
181
431000
2000
실례를 들자면,
07:28
a dead mall in St. Louis
182
433000
2000
세인트 루이스의 한 쇼핑몰이
07:30
that's been re-inhabited as art-space.
183
435000
3000
예술공간으로 재사용되고 있습니다.
07:33
It's now home to artist studios,
184
438000
2000
예술가, 극단, 무용단 등의
07:35
theater groups, dance troupes.
185
440000
2000
보금자리가 되었습니다.
07:37
It's not pulling in as much tax revenue
186
442000
2000
비록 세입은 예전같지 않지만,
07:39
as it once was,
187
444000
2000
지역사회에 기여하고
07:41
but it's serving its community.
188
446000
2000
그 공간을 활기있도록 유지시켜 준다는 데에
07:43
It's keeping the lights on.
189
448000
2000
의미가 있다고 할 수 있죠.
07:45
It's becoming, I think, a really great institution.
190
450000
3000
사실 이러한 공간들이 굉장히 훌륭한 시설로 자리잡고 있는 것 같습니다.
07:48
Other malls have been re-inhabited
191
453000
2000
어떤 쇼핑몰들은
07:50
as nursing homes,
192
455000
2000
요양소나 대학교로,
07:52
as universities,
193
457000
2000
다양한 업무공간 등으로
07:54
and as all variety of office space.
194
459000
2000
재사용되기도 합니다.
07:56
We also found a lot of examples
195
461000
2000
폐업한 백화점 건물을
07:58
of dead big-box stores
196
463000
2000
각종 지역사회시설로
08:00
that have been converted into
197
465000
2000
재활용한 사례도 많습니다.
08:02
all sorts of community-serving uses as well --
198
467000
3000
교육시설이나 종교시설,
08:05
lots of schools, lots of churches
199
470000
3000
또는, 여기 보시는 바와 같이
08:08
and lots of libraries like this one.
200
473000
2000
도서관으로도 활용하죠.
08:10
This was a little grocery store, a Food Lion grocery store,
201
475000
3000
이곳은 원래 '푸드 라이온'이라는 소규모 식료품가게였지만,
08:13
that is now a public library.
202
478000
3000
지금은 공공도서관으로 사용되고 있습니다.
08:17
In addition to, I think, doing a beautiful adaptive reuse,
203
482000
3000
이에 더해, 이와 같이 건물을 재사용하는 과정에서
08:20
they tore up some of the parking spaces,
204
485000
2000
주차공간을 분리하고,
08:22
put in bioswales to collect and clean the runoff,
205
487000
3000
빗물을 수집, 처리할 생태 습지대를 조성하며,
08:25
put in a lot more sidewalks
206
490000
3000
주거지를 연결하는 보행로를
08:28
to connect to the neighborhoods.
207
493000
2000
충분하게 제공했습니다.
08:30
And they've made this,
208
495000
2000
또한,
08:32
what was just a store along a commercial strip,
209
497000
3000
도로변 상점에 불과했던 공간을
08:35
into a community gathering space.
210
500000
3000
지역사회 만남의 장소로 탈바꿈시켰죠.
08:38
This one is a little L-shaped strip shopping center
211
503000
3000
지금 보시는 것은, 아리조나 주 피닉스에 위치한
08:41
in Phoenix, Arizona.
212
506000
2000
'ㄴ'자 형태의 쇼핑몰입니다.
08:43
Really all they did was they gave it a fresh coat of bright paint,
213
508000
3000
그들은 단지, 밝은 색의 페인트칠을 하고,
08:46
a gourmet grocery,
214
511000
2000
미식가 식료품점이라는 이름을 붙이고,
08:48
and they put up a restaurant in the old post office.
215
513000
3000
낡은 우체국에 레스토랑을 열였습니다.
08:51
Never underestimate the power of food
216
516000
3000
평범한 거리나 공간에도
08:54
to turn a place around
217
519000
2000
사람들을 쉽게 모을 수 있는
08:56
and make it a destination.
218
521000
2000
음식의 힘을 절대로 우습게 보지 마십쇼.
08:58
It's been so successful, they've now taken over the strip across the street.
219
523000
3000
결과는 매우 성공적이었습니다. 이제는 길 건너편까지 확장되었죠.
09:01
The real estate ads in the neighborhood
220
526000
3000
이 지역의 부동산 광고까지도
09:04
all very proudly proclaim,
221
529000
2000
"'르 그란데 오렌지'로 오십쇼"라고
09:06
"Walking distance to Le Grande Orange,"
222
531000
3000
거들먹거릴 정도랍니다.
09:09
because it provided its neighborhood
223
534000
3000
지역사회에 기여하는 이러한 공간을
09:12
with what sociologists like to call
224
537000
2000
사회학자들은 흔히
09:14
"a third place."
225
539000
2000
"제3의 공간"이라고 부릅니다.
09:16
If home is the first place
226
541000
2000
집은 제1의 공간,
09:18
and work is the second place,
227
543000
2000
직장은 제2의 공간,
09:20
the third place is where you go to hang out
228
545000
2000
그리고 제3의 공간은, 사람들과 어울려
09:22
and build community.
229
547000
2000
모임, 공동체를 형성하는 곳입니다.
09:24
And especially as suburbia is becoming
230
549000
2000
특히 교외지역에서는
09:26
less centered on the family,
231
551000
2000
가족, 가정중심의 성향이
09:28
the family households,
232
553000
2000
점차 약화되면서,
09:30
there's a real hunger
233
555000
2000
제3의 공간에 대한 갈망이
09:32
for more third places.
234
557000
3000
솟구치고 있습니다.
09:35
So the most dramatic retrofits
235
560000
3000
그리고 가장 극단적인 형태의 재개발은
09:38
are really those in the next category,
236
563000
2000
다음의 범위에
09:40
the next strategy: redevelopment.
237
565000
2000
들어가는 것들이죠.
09:42
Now, during the boom, there were several
238
567000
2000
재개발 붐이 일어나는 동안
09:44
really dramatic redevelopment projects
239
569000
2000
아주 극단적인 재개발 프로젝트들이 있었습니다.
09:46
where the original building
240
571000
2000
기존의 건물을 완전히 밀어버리고,
09:48
was scraped to the ground and then the whole site was rebuilt
241
573000
3000
대상지 전체가 초고밀도로 새단장한 경우죠.
09:51
at significantly greater density,
242
576000
2000
건물을 고층으로 올리고 건폐율을 낮춰서
09:53
a sort of compact, walkable urban neighborhoods.
243
578000
3000
보행면적을 확장한 도시환경입니다.
09:56
But some of them have been much more incremental.
244
581000
2000
그 중 일부는 점차적으로 이루어져 왔죠.
09:58
This is Mashpee Commons,
245
583000
2000
이곳은 '메쉬피 커먼스'라는 쇼핑몰인데요,
10:00
the oldest retrofit that we've found.
246
585000
2000
가장 오랜 기간동안 재개발된 공간입니다.
10:02
And it's just incrementally, over the last 20 years,
247
587000
3000
지난 20년 전부터, 점차적으로
10:05
built urbanism
248
590000
2000
주차장 위에 건물이 지어져
10:07
on top of its parking lots.
249
592000
2000
완성되었죠.
10:09
So the black and white photo shows
250
594000
2000
왼쪽의 흑백사진은
10:11
the simple 60's strip shopping center.
251
596000
2000
60년대의 쇼핑센터이고,
10:13
And then the maps above that
252
598000
2000
윗쪽의 지도들은 훗날
10:15
show its gradual transformation
253
600000
2000
고밀 복합용도 지역인
10:17
into a compact,
254
602000
2000
뉴 잉글랜드 단지로
10:19
mixed-use New England village,
255
604000
3000
변화하는 과정을 보여줍니다.
10:22
and it has plans now that have been approved
256
607000
3000
현재 이곳에서 추진 중인 계획은
10:25
for it to connect
257
610000
3000
중심도로를 가로질러
10:28
to new residential neighborhoods
258
613000
2000
반대편에 위치한
10:30
across the arterials
259
615000
2000
신생 주거단지와
10:32
and over to the other side.
260
617000
2000
연결하는 작업이죠.
10:34
So, you know, sometimes it's incremental.
261
619000
2000
이렇듯, 경우에 따라 점진적이기도 하고
10:36
Sometimes, it's all at once.
262
621000
3000
급진적이기도 합니다.
10:39
This is another infill project on the parking lots,
263
624000
3000
이번에는 워싱턴 D.C. 외곽의 한 복합상업지역에서
10:42
this one of an office park outside of Washington D.C.
264
627000
3000
주차장을 메워서 활용한 프로젝트를 보여드리겠습니다.
10:45
When Metrorail expanded transit into the suburbs
265
630000
3000
메트로레일(지하철공사)이 교외지역으로 노선을 확장하여
10:48
and opened a station nearby to this site,
266
633000
3000
이 대상지 근처에 지하철역을 신설한 당시에,
10:51
the owners decided
267
636000
2000
대지의 소유주들도
10:53
to build a new parking deck
268
638000
3000
주차건물을 짓기로 했습니다.
10:56
and then insert on top of their surface lots
269
641000
3000
그리고 주차건물의 지상에는
10:59
a new Main Street, several apartments
270
644000
3000
새로운 중심도로와 공동주택,
11:02
and condo buildings,
271
647000
2000
아파트를 건설했죠.
11:04
while keeping the existing office buildings.
272
649000
2000
기존의 업무용 건물들도 유지하면서 말입니다.
11:06
Here is the site in 1940:
273
651000
3000
이곳은, 1940년에
11:09
It was just a little farm
274
654000
2000
'하얏츠빌'이라는 마을의
11:11
in the village of Hyattsville.
275
656000
2000
작은 농장이었습니다.
11:13
By 1980, it had been subdivided
276
658000
2000
그러나 1980년에 필지가 나누어져서,
11:15
into a big mall on one side
277
660000
2000
한쪽에는 대형쇼핑몰이,
11:17
and the office park on the other
278
662000
2000
다른 한쪽에는 복합상업지구가 들어섰죠.
11:19
and then some buffer sites for a library
279
664000
2000
그 사이에는 도서관이,
11:21
and a church to the far right.
280
666000
2000
우측 끝에는 교회가 생겼죠.
11:23
Today, the transit,
281
668000
2000
오늘날에는,
11:25
the Main Street and the new housing
282
670000
2000
교통체계, 도로, 주거시설이
11:27
have all been built.
283
672000
2000
모두 갖추어져 있습니다.
11:29
Eventually, I expect that the streets
284
674000
2000
결국, 도로는 아마도
11:31
will probably extend through a redevelopment of the mall.
285
676000
3000
쇼핑몰의 재개발에 따라 확장될 것입니다.
11:34
Plans have already been announced
286
679000
2000
이미 재개발이 예정된 쇼핑몰 상부에
11:36
for a lot of those garden apartments
287
681000
2000
정원이 딸린 아파트를
11:38
above the mall to be redeveloped.
288
683000
3000
대거 짓는다는 계획안이 발표되었습니다
11:41
Transit is a big driver of retrofits.
289
686000
3000
교통체계는 재개발의 주요 요인이죠.
11:44
So here's what it looks like.
290
689000
2000
현재의 모습은 이렇습니다.
11:46
You can sort of see the funky new condo buildings
291
691000
2000
파격적인 아파트들과
11:48
in between the office buildings
292
693000
2000
사이사이의 복합상업용지,
11:50
and the public space and the new Main Street.
293
695000
3000
그리고 공공 공간과 중심도로가 보이죠.
11:53
This one is one of my favorites, Belmar.
294
698000
2000
다음은 제가 개인적으로 좋아하는 곳입니다.
11:55
I think they really built an attractive place here
295
700000
3000
'벨마'라는 곳인데죠, 정말 매력적인 공간인 것 같습니다.
11:58
and have just employed all-green construction.
296
703000
3000
친환경 건축공법을 모두 적용했습니다.
12:01
There's massive P.V. arrays on the roofs
297
706000
3000
지붕에는 태양열 발전장치와
12:04
as well as wind turbines.
298
709000
2000
풍력 발전용 터빈이 빽빽합니다.
12:06
This was a very large mall
299
711000
2000
100에이커에 달하는 이 슈퍼블록을
12:08
on a hundred-acre superblock.
300
713000
2000
대형 쇼핑몰이 독차지하고 있었지만,
12:10
It's now 22
301
715000
2000
지금은 22개의 블럭으로 나뉘어
12:12
walkable urban blocks
302
717000
2000
보행친화적인 도시환경이 되었습니다.
12:14
with public streets,
303
719000
2000
공공 가로들과
12:16
two public parks, eight bus lines
304
721000
2000
두 개의 공원, 8개의 버스 노선,
12:18
and a range of housing types,
305
723000
2000
그리고 다양한 형태의 주택이 존재하죠.
12:20
and so it's really given Lakewood, Colorado
306
725000
3000
콜로라도주의 레이크우드에
12:23
the downtown
307
728000
2000
이런 교외지역에 한번도 존재하지 않았던
12:25
that this particular suburb never had.
308
730000
3000
도심과 같은 환경이 생긴 것입니다.
12:28
Here was the mall in its heyday.
309
733000
2000
지금 보시는 것은, 어떤 쇼핑몰의 전성기 때 모습입니다.
12:30
They had their prom in the mall. They loved their mall.
310
735000
3000
쇼핑몰 내에서 졸업무도회도 했었고요, 아주 인기있는 곳이었죠.
12:33
So here's the site in 1975
311
738000
3000
1975년도에는
12:36
with the mall.
312
741000
2000
이랬었지만,
12:38
By 1995, the mall has died.
313
743000
2000
1995년도에 쇼핑몰은 폐업하고
12:40
The department store has been kept --
314
745000
2000
백화점만 살아남았습니다.
12:42
and we found this was true in many cases.
315
747000
2000
사실 이런 경우가 상당수 존재합니다.
12:44
The department stores are multistory; they're better built.
316
749000
2000
백화점 건물은 고층으로 꽤 잘 지어졌기에
12:46
They're easy to be re-adapted.
317
751000
2000
개조하여 사용하기가 수월합니다.
12:48
But the one story stuff ...
318
753000
2000
하지만 단층의 건물은...
12:50
that's really history.
319
755000
3000
구닥다리밖에 안되죠.
12:53
So here it is at projected build-out.
320
758000
3000
그래서 재개발공사가 시작됐습니다.
12:56
This project, I think, has great connectivity
321
761000
2000
이 프로젝트의 특징은
12:58
to the existing neighborhoods.
322
763000
2000
기존 주거단지와의 연결성이라고 생각합니다.
13:00
It's providing 1,500 households with the option
323
765000
2000
1,500세대의 주민들에게
13:02
of a more urban lifestyle.
324
767000
2000
보다 도시적인 생활방식을 제공하는 거죠.
13:04
It's about two-thirds built out right now.
325
769000
3000
3분의 2정도 공사가 진행된 현재,
13:07
Here's what the new Main Street looks like.
326
772000
2000
이러한 중심가로를 보여주고 있습니다.
13:09
It's very successful,
327
774000
2000
이 프로젝트는 상당히 성공적이어서
13:11
and it's helped to prompt --
328
776000
2000
덴버 시내에 있는
13:13
eight of the 13
329
778000
2000
13개의 쇼핑몰 중
13:15
regional malls in Denver
330
780000
2000
8군데도 뒤이어
13:17
have now, or have announced plans to
331
782000
2000
재개발되고 있거나
13:19
be, retrofitted.
332
784000
2000
재개발 계획 중에 있게 되었죠.
13:21
But it's important to note that all of this retrofitting
333
786000
3000
그렇지만 주의할 점은,
13:24
is not occurring --
334
789000
2000
재개발이 언제나 이런 식으로
13:26
just bulldozers are coming and just plowing down the whole city.
335
791000
3000
도시 전체를 갈아 엎지는 않는다는 사실입니다.
13:29
No, it's pockets of walkability
336
794000
3000
부지의 활용도를 높여
13:32
on the sites of
337
797000
2000
보행영역을 확장시키는
13:34
under-performing properties.
338
799000
2000
결과를 낳음으로서,
13:36
And so it's giving people more choices,
339
801000
3000
주민들에게 선택의 다양성을 제공하기도 합니다.
13:39
but it's not taking away choices.
340
804000
3000
기존의 영역도 유지하면서 말이죠.
13:42
But it's also not really enough
341
807000
2000
그러나 단순히
13:44
to just create pockets of walkability.
342
809000
3000
영역을 늘리는 것만으로는 충분하지 않습니다.
13:47
You want to also try to get more systemic transformation.
343
812000
3000
좀더 체계적인 변화가 필요합니다.
13:50
We need to also retrofit the corridors themselves.
344
815000
3000
바로, 연결통로인 거리의 개선이죠.
13:53
So this is one that has been
345
818000
2000
사례로, 캘리포니아 주의
13:55
retrofitted in California.
346
820000
2000
도로변 상업지역을 보여드리죠.
13:57
They took the commercial strip
347
822000
2000
아래쪽 흑백사진에서 보이는
13:59
shown on the black-and-white images below,
348
824000
2000
상점들을 모두 없애고
14:01
and they built a boulevard
349
826000
2000
가로수 길을 조성하여
14:03
that has become the Main Street for their town.
350
828000
3000
이 지역의 새로운 중심가로로 새단장했습니다.
14:06
And it's transformed from being
351
831000
2000
그 결과,
14:08
an ugly, unsafe,
352
833000
2000
추악하고 위험산만했던,
14:10
undesirable address,
353
835000
2000
모두가 살기 꺼려했던 지역이
14:12
to becoming a beautiful,
354
837000
3000
아름답고 매력적이고
14:15
attractive, dignified sort of good address.
355
840000
3000
심지어 품위있는 주거지가 되었습니다.
14:18
I mean now we're hoping we start to see it;
356
843000
2000
이러한 결과를 곧 확인할 수 있을 것입니다.
14:20
they've already built City Hall, attracted two hotels.
357
845000
3000
이미, 시청과 호텔 두 곳이 신축되었습니다.
14:23
I could imagine beautiful housing going up along there
358
848000
3000
더이상 한 그루의 나무도 베지 않고
14:26
without tearing down another tree.
359
851000
3000
아름다운 주택이 들어설 겁니다.
14:29
So there's a lot of great things,
360
854000
2000
좋은 점이 상당히 많습니다.
14:31
but I'd love to see more corridors getting retrofitting.
361
856000
3000
더 많은 거리가 재개발 된다면 좋겠네요.
14:34
But densification
362
859000
2000
한편, 고밀화가
14:36
is not going to work everywhere.
363
861000
2000
어디에서나 효과를 보진 않습니다.
14:38
Sometimes re-greening
364
863000
2000
어떤 곳에서는
14:40
is really the better answer.
365
865000
3000
재녹지화 방법이 더 낫죠.
14:43
There's a lot to learn from successful
366
868000
2000
미시간 주의 플린트에서
14:45
landbanking programs
367
870000
2000
성공적이었던 랜드뱅킹 사업으로부터
14:47
in cities like Flint, Michigan.
368
872000
2000
배울 점이 많습니다.
14:49
There's also a burgeoning suburban farming movement --
369
874000
2000
교외지역에서 농사짓기 열풍이 일어나고
14:51
sort of victory gardens meets the Internet.
370
876000
3000
몇몇 개인정원들은 인터넷에서 소개되었죠.
14:54
But perhaps one of the most important re-greening aspects
371
879000
3000
하지만 재녹지화 정책의 핵심은 아마도
14:57
is the opportunity to restore
372
882000
2000
지역의 생태를
14:59
the local ecology,
373
884000
2000
복원시킨다는 점입니다.
15:01
as in this example outside of Minneapolis.
374
886000
2000
미니애폴리스 주 외곽지역의 사례를 보시죠.
15:03
When the shopping center died,
375
888000
2000
이 쇼핑센터가 문을 닫자,
15:05
the city restored the site's
376
890000
2000
당국은 이곳을
15:07
original wetlands,
377
892000
2000
원래대로 습지로 복원하고
15:09
creating lakefront property,
378
894000
2000
호숫가 부동산에
15:11
which then attracted private investment,
379
896000
3000
민간 투자를 끌어들였죠.
15:14
the first private investment to this very low-income neighborhood
380
899000
3000
저소득층 주거지인 이곳에, 40년만에 처음으로
15:17
in over 40 years.
381
902000
2000
민간 투자가 발생한 것입니다.
15:19
So they've managed to both restore the local ecology
382
904000
3000
지역의 생태와 경제를
15:22
and the local economy at the same time.
383
907000
3000
한꺼번에 되살리게 된 셈이죠.
15:25
This is another re-greening example.
384
910000
2000
이것은 재녹지화의 또다른 예인데요,
15:27
It also makes sense in very strong markets.
385
912000
2000
시장 측면에서도 성공적이었습니다.
15:29
This one in Seattle
386
914000
2000
시애틀에 위치한
15:31
is on the site of a mall parking lot
387
916000
2000
한 쇼핑몰 주차장입니다.
15:33
adjacent to a new transit stop.
388
918000
2000
신설 대중교통시설 인근에 위치해 있는데요,
15:35
And the wavy line
389
920000
2000
물결모양의 길은
15:37
is a path alongside a creek that has now been daylit.
390
922000
3000
햇빛에 비치는 시내를 따라갑니다.
15:40
The creek had been culverted under the parking lot.
391
925000
3000
이 시내는 한때 주차장 아래로 지나가게 되어 있었지만
15:43
But daylighting our creeks
392
928000
2000
햇빛을 받도록 개조하여
15:45
really improves their water quality
393
930000
2000
수질도 향상시키고
15:47
and contributions to habitat.
394
932000
2000
주거환경에도 일조했죠.
15:49
So I've shown you some of
395
934000
2000
여태껏 보여드린 사례들은
15:51
the first generation of retrofits.
396
936000
2000
재개발의 1세대라고 할 수 있습니다.
15:53
What's next?
397
938000
2000
그럼 다음은 무엇일까요?
15:55
I think we have three challenges for the future.
398
940000
3000
앞으로 우리가 도전해야 할 논점들을 세가지로 정리할 수 있습니다.
15:58
The first is to plan retrofitting
399
943000
3000
첫째, 재개발을 계획할 때,
16:01
much more systemically
400
946000
2000
훨씬 체계적으로, 그리고
16:03
at the metropolitan scale.
401
948000
2000
대도시적 규모로 이뤄져야 합니다.
16:05
We need to be able to target
402
950000
2000
어느 지역이 재녹지화 되어야 하는지,
16:07
which areas really should be re-greened.
403
952000
2000
어느 지역이 개발되어야 하는지,
16:09
Where should we be redeveloping?
404
954000
2000
어느 지역이 재활용되어야 하는지
16:11
And where should we be encouraging re-inhabitation?
405
956000
3000
그 대상지를 제대로 정할 수 있어야 합니다.
16:14
These slides just show two images
406
959000
2000
지금 보시는 두 사진들은
16:16
from a larger project
407
961000
2000
방금 말씀드린 내용들을 이루려 노력한
16:18
that looked at trying to do that for Atlanta.
408
963000
2000
아틀란타의 한 프로젝트입니다.
16:20
I led a team that was asked to imagine
409
965000
2000
제가 이끌었던 이 프로젝트는
16:22
Atlanta 100 years from now.
410
967000
3000
아틀란타의 100년 후를 상상하는 일이었죠.
16:25
And we chose to try to reverse sprawl
411
970000
3000
우리는 도시의 확장을 멈출 방법을 생각해 보았습니다.
16:28
through three simple moves -- expensive, but simple.
412
973000
3000
세가지의 간단한 조치였죠. 비용은 꽤 들지만 간단합니다.
16:31
One, in a hundred years,
413
976000
2000
하나, 100년 안에
16:33
transit on all major
414
978000
2000
모든 주요 철도와 도로에
16:35
rail and road corridors.
415
980000
2000
대중교통시설을 갖추는 방법.
16:37
Two, in a hundred years,
416
982000
2000
둘, 100년 안에
16:39
thousand foot buffers
417
984000
2000
모든 수변지대에 아울러
16:41
on all stream corridors.
418
986000
2000
천 군데의 완충공간을 갖추는 방법.
16:43
It's a little extreme, but we've got a little water problem.
419
988000
3000
이 방법은 조금 지나치지만.. 수질에 문제가 좀 있거든요..
16:46
In a hundred years,
420
991000
2000
그리고 셋, 100년 안에
16:48
subdivisions that simply end up too close to water
421
993000
2000
대지의 구획 경계선이 수변에 너무 가깝거나
16:50
or too far from transit won't be viable.
422
995000
3000
교통시설에서 너무 멀지 않게 하는 방법.
16:53
And so we've created the eco-acre
423
998000
3000
이미 우리는 이러한 친환경적인 변화를 시작하여
16:56
transfer-to-transfer development rights
424
1001000
2000
교통로를 개발하는 방식의
16:58
to the transit corridors
425
1003000
2000
재개발은 그만두고
17:00
and allow the re-greening
426
1005000
2000
생각을 달리하여
17:02
of those former subdivisions
427
1007000
2000
식량과 에너지 생산을 위해
17:04
for food and energy production.
428
1009000
3000
기존의 대지를 녹지화하고 있습니다.
17:08
So the second challenge
429
1013000
3000
우리의 두 번째 도전대상은
17:11
is to improve the architectural design quality
430
1016000
3000
재개발의 건축 디자인 측면을
17:14
of the retrofits.
431
1019000
2000
발전시키는 일입니다.
17:16
And I close with this image
432
1021000
2000
자, 이 사진을 보시면,
17:18
of democracy in action:
433
1023000
3000
실천의 민주주의를 느낄 수 있죠.
17:21
This is a protest that's happening
434
1026000
2000
메릴랜드 주의 실버 스프링 재개발 과정에서
17:23
on a retrofit in Silver Spring, Maryland
435
1028000
3000
인조잔디 녹지에 반대하는
17:26
on an Astroturf town green.
436
1031000
3000
시위가 벌어졌습니다.
17:30
Now, retrofits are often accused
437
1035000
2000
재개발은 종종
17:32
of being examples of faux downtowns
438
1037000
3000
가짜 도심과 겉보기 어바니즘으로
17:35
and instant urbanism,
439
1040000
3000
비난받습니다.
17:38
and not without reason; you don't get much more phony
440
1043000
2000
그리고, 인공잔디와 같은 겉치레가
17:40
than an Astroturf town green.
441
1045000
3000
더이상 없어야 한다는 데에는 이유가 있죠.
17:43
I have to say, these are very hybrid places.
442
1048000
3000
이 공간들은 매우 잡다합니다.
17:46
They are new but trying to look old.
443
1051000
3000
새로 생겨났는데, 오래된 것처럼 보이려 하죠.
17:49
They have urban streetscapes,
444
1054000
2000
도시의 가로풍경에
17:51
but suburban parking ratios.
445
1056000
2000
교외지 수준의 주차장이 있습니다.
17:53
Their populations are
446
1058000
2000
인구분포를 보면
17:55
more diverse than typical suburbia,
447
1060000
3000
전형적인 교외지역보다는 다양하지만
17:58
but they're less diverse than cities.
448
1063000
2000
도심지보다는 덜 다양합니다.
18:00
And they are
449
1065000
2000
분명 공공 공간이지만
18:02
public places,
450
1067000
2000
민간기업들에 의해
18:04
but that are managed by private companies.
451
1069000
3000
운영, 관리되고 있죠.
18:07
And just the surface appearance
452
1072000
3000
이런 인공잔디와 같은,
18:10
are often -- like the Astroturf here --
453
1075000
3000
겉모습뿐인 모습들은
18:13
they make me wince.
454
1078000
3000
저를 움찔하게 만들죠.
18:16
So, you know, I mean I'm glad that
455
1081000
2000
다시 말해, 어바니즘이 제 역할을
18:18
the urbanism is doing its job.
456
1083000
2000
하고 있다는 사실은 다행입니다.
18:20
The fact that a protest is happening
457
1085000
3000
반대 시위가 주는 의미는
18:23
really does mean
458
1088000
2000
사실상
18:25
that the layout of the blocks, the streets and blocks, the putting in of public space,
459
1090000
3000
블럭, 거리, 공공 공간의 배치가
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compromised as it may be,
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절충되는 일이
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is still a really great thing.
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아직도 매우 중요하다는 것이죠.
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But we've got to get the architecture better.
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하지만 좀 더 나은 건축물이 필요합니다.
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The final challenge is for all of you.
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마지막 세 번째 도전은 여러분의 몫입니다.
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I want you to join the protest
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저는 여러분 모두가 이러한 시위에 참여하여
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and start demanding
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보다 지속가능한 교외지역과
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more sustainable suburban places --
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보다 지속가능한 공간, 시대를
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more sustainable places, period.
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요구하시길 바랍니다.
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But culturally,
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문화적으로,
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we tend to think that downtowns
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우리는 도심을 역동적인 곳으로
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should be dynamic, and we expect that.
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기대하는 경향이 있죠.
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But we seem to have an expectation
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반대로, 교외지역에 대한 우리의 기대는
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that the suburbs should forever remain frozen
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그곳이 처음 생겨났을 때의 모습 그대로,
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in whatever adolescent form
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마치 청소년과 같은 상태로
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they were first given birth to.
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영원히 머물러야 한다는 것입니다.
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It's time to let them grow up,
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이제 좀 클 때도 됐죠.
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so I want you
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그러므로 여러분,
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to all support the zoning changes,
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지역제의 변화, 도로폭 및 인프라 구축 등
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the road diets, the infrastructure improvements
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여러분 주변의 동네에 곧 들어설 재개발 사업을
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and the retrofits that are coming soon to a neighborhood near you.
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적극 지지해 주시길 바랍니다.
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Thank you.
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감사합니다.
ABOUT THE SPEAKER
Ellen Dunham-Jones - ArchitectEllen Dunham-Jones takes an unblinking look at our underperforming suburbs -- and proposes plans for making them livable and sustainable.
Why you should listen
Ellen Dunham-Jones teaches architecture at the Georgia Institute of Technology, is an award-winning architect and a board member of the Congress for the New Urbanism. She shows how design of where we live impacts some of the most pressing issues of our times -- reducing our ecological footprint and energy consumption while improving our health and communities and providing living options for all ages.
Dunham-Jones is widely recognized as a leader in finding solutions for aging suburbs. She is the co-author of Retrofitting Suburbia: Urban Design Solutions for Redesigning Suburbs. She and co-author June Williamson share more than 50 case studies across North America of "underperforming asphalt properties" that have been redesigned and redeveloped into walkable, sustainable vital centers of community—libraries, city halls, town centers, schools and more.
Ellen Dunham-Jones | Speaker | TED.com